ИП в аренду

Содержание

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

  • со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
  • в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
  • человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
  • недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
  • человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Видео

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

  • реквизиты юридических и физических лиц;
  • информация об объекте;
  • условия использования недвижимости;
  • размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

  • инвентарный номер помещения;
  • точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
  • назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
  • наименование помещения;
  • площадь недвижимости.

Видео

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

  • заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • договор и все приложения к нему;
  • паспорта физ лиц сделки;
  • чек об уплате госпошлины
  • иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

  • характеристики помещения;
  • сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
  • арендная плата;
  • особенности использования помещений и проведения ремонта;
  • подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Видео

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

  • заполненное в соответствии с правилами заявление;
  • оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
  • документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
  • дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Нужно ли для операций с такой недвижимостью оформлять ИП?

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ, гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

Можно ли сдать помещение в аренду физ. лицу?

2cool, специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.
Тот факт, что физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (арендатор), будет использовать арендованные нежилые помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным (смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).
Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.
Таким образом, законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.
Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 23 ГК РФ).

Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них. Договор аренды: заключение…

Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.

Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.

…и налоговые последствия

Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:

  • кто и в каком случае будет платить налог на доходы;
  • можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.

Ответ на первый вопрос зависит от того, является физлицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно. Причем это необязательно налог на доходы. Например, если бизнесмен применяет “упрощенку”, то в бюджет он перечислит единый налог. В базу по налогу на доходы физлиц включается только сумма арендных платежей. Возмещаемые арендатором физлицу суммы расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги этим налогом не облагают (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165).

Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.

Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

  • оформлен договор аренды;
  • составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;
  • есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.

Об этих требованиях сказано в письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205. Обратите внимание: если фирма разместит в квартире свой офис, то расходы на аренду нельзя включить в налоговую себестоимость. Дело в том, что размещение организаций в жилом помещении не допускается. Оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, неважно. Списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли можно лишь после перерегистрации данного помещения как нежилого (письмо Минфина России от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310). Эксперт “НА” Е.Н. Тарасова

Может ли ИП сдавать собственное нежилое помещение как физическое лицо?

Для начала давайте выясним, может ли ИП сдавать в аренду нежилое помещение как физ. лицо? Согласно 608 статье ГК РФ, собственник может сдавать свое имущество в аренду.

Не имеет значения, кто является собственником, поэтому с точки зрения закона такие сделки возможны. Получение статуса индивидуального предпринимателя не налагает на человека обязанности дополнительно передавать своему ИП имущество. Единственные отличия проявляются в системе налогообложения и социальных выплат.

ВНИМАНИЕ! При переходе на новый режим налоговых выплат предприниматель может больше не платить налог на имущество, написав соответствующее заявление от своего имени в свободной форме в налоговую.

Есть три налоговых режима, которые вы можете выбрать. Мы не будем рассматривать ОСН, так как он подходит лишь для крупных предприятий, имеющих годовую прибыль в 60 миллионов рублей. Самые выгодные формы налогообложения для ИП – это УСН и патентное налогообложение.

Универсальная система налогообложения, или УСН, представляет собой единый налог, взимаемый с малого предприятия. Помимо него, владельцу малого бизнеса по сдаче нежилой недвижимости еще придется платить страховые взносы за самого себя. Сегодня ставка по этой системе составляет 6% по стандартному вычету из доходов или 15%, если из доходов дополнительно вычитать расходы.

Патентное налогообложение – это система, при которой вы приобретаете патент, дающий право платить заранее установленный налог по среднерыночной цене на сдачу в аренду нежилой недвижимости. Ставка налога в месяц может составлять по патенту до 12%.

Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП

В этом разделе поговорим о том, что такое договор аренды нежилого помещения между ИП, как его заключить и какие документы для этого нужны?

Необходимые документы

Чтобы два ИП могли заключить друг с другом договор аренды нежилого помещения и зарегистрировать сделку, им нужно собрать следующие документы:

  • документ о праве собственности на помещение;
  • свидетельства о регистрации ИП;
  • текст договора с подписями сторон(в двух экземплярах);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Пошаговая инструкция

Как заключается договор аренды нежилого помещения для ИП:

  1. чтобы арендовать нежилое помещение у ИП, сначала найдите заинтересованного собственника.
  2. Следом обдумайте детали сделки, включая оплату ЖКХ, срок и возможность субаренды.
  3. Следующим шагом для вас будет составление договора. Составляется он в вольной форме, есть только несколько формальных требований, которые мы разберем в следующем разделе.
  4. После подписания договора его можно отнести в Росреестр для фиксирования факта сделки. Само право аренды регистрации не подлежит. Сделка начнет действовать с момента формальной регистрации в государственном учреждении.

ВНИМАНИЕ! Согласно 651 статье ГК РФ, можно не регистрировать такую сделку, если срок договора не превышает одного года. Но если будет выявлено, что вы постоянно с одним и тем же лицом перезаключали сделку с целью уклонения от налогов, ФНС может взыскать с вас укрываемые ранее деньги.

Составление договора

Сдача в аренду нежилого помещения в любых вариантах подразумевает составление договора. В данном случае процедура такова:

  1. договор аренды нежилого помещения ИП с ИП должен начинаться с введения, где стороны вписывают свои ФИО и номера лицензий о государственной регистрации их статуса предпринимателя. Также даются краткие обозначения сторонам, например, «наниматель» и «арендодатель».
  2. Следующая часть касается предмета договора. В нашем случае это договор найма нежилой недвижимости. Третий пункт статьи 607 ГК РФ обязывает стороны при составлении договора как можно более точно описать сдаваемый в наем объект.

    Если при возникновении спора на суде выяснится, что невозможно опознать помещение по описанию из договора, сделку признают недействительной. Нужно как минимум указать точный адрес, метраж и кадастровый номер.

    Так как обязанностью нанимателя будет поддержание предмета договора в порядке и целостности, важно отобразить в этом пункте еще и текущее санитарное и техническое состояние помещения.

  3. После описания предмета договора перечисляются права и обязанности сторон. Наниматель берет на себя обязанность поддерживать в порядке помещение и проводить периодические выплаты другой стороне сделки. Тут же в одном из пунктов надо написать, кто обязан платить за коммунальные услуги.
  4. Арендодатель берет на себя обязанность передать свое имущество во временное пользование другому лицу. Он обязуется не прерывать договор раньше срока. Эта сторона имеет право получать информацию о сданном в наем объекте и периодически получать выплаты.
  5. Следующими три пункта: сумма выплат, порядок передачи денег, штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору. Можно совместить первые 2 пункта, но удобнее разделить выплаты на плату за аренду и ЖКХ. Порядок передачи средств по договору – это периодичность выплат со стороны нанимателя, их характер(наличные или безналичные) и действия в случае обнаружения дефекта в помещении.
  6. СПРАВКА. Очень важно указать сумму и периодичность выплат. Иначе сделку можно признать недействительной.

  7. Штрафные санкции прописываются для того, чтобы стороны не уклонялись от своих обязательств. В случае с арендой нежилого имущества это, например, пени за неуплату вовремя суммы по аренде. После этого следует указать, что стороны несут ответственность перед текущим законодательством России.
  8. В заключении указывают контактные данные сторон:
    • ИНН ИП-арендодателя;
    • расчетный счет арендодателя с полным наименованием финансового учреждения;
    • адреса сторон;
    • ФИО сторон;
    • номера регистрации сторон как ИП.
  9. После этого ставятся подписи и договор относится в Росреестр для регистрации.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения между ИП и ИП.

Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП

Учитывая, что при регистрации ИП не возникает юридического лица, разница между физическим лицом и ИП состоит лишь в том, что сделка для последнего рассматривается с точки зрения именно предпринимательской активности.

Если физическое лицо решит сдать в аренду нежилое помещение, это не будет квалифицировано как предпринимательство, в случае с ИП все наоборот.

Инструкция выше, описывающая процесс заключения и подписания договора аренды нежилой недвижимости, будет аналогичной для подобного договора аренды нежилого помещения ИП с физическим лицом. Разница состоит только в том, что в этом случае одна из сторон будет записана в договор не как ИП, а как физическое лицо, и предъявлять нужно будет на документ о регистрации, а паспорт.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП.

ИП – это форма лицензии на предпринимательскую деятельность, при которой не образуется юридическое лицо. При сдаче в аренду через ИП можно получить значительную налоговую льготу. Разница между физ.лицом и ИП так мала, что договоры аренды в этих двух случаях почти идентичны.

>Аренда нежилого помещения: как заключить договор между ИП и ИП без нежелательных последствий? Правила и нюансы

Виды пользования «чужим» имуществом

У любого имущества есть собственник, который владеет им на законных основаниях. Одновременно с владением он имеет право распоряжаться и пользоваться им либо самостоятельно, либо доверив это право третьему лицу. Получить право пользования можно на возмездной или безвозмездной основе.

Основными видами пользования имуществом на возмездной основе являются аренда и субаренда. Общие правила арендных отношений регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к нежилому помещению аренда – это вид отношений между сторонами, когда владелец помещения (арендодатель) обязуется предоставить его арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Субаренда – это один разрешенных видов пользования арендованным имуществом. Под ним понимается право арендатора передать свои права и обязанности по аренде другому лицу. То есть при аренде помещение арендуется у владельца напрямую, а субаренда – это сделка между арендатором и третьим лицом.

Подготовка к сделке между индивидуальными предпринимателями

Индивидуальный предприниматель имеет возможность сдать помещение в аренду другому предпринимателю. Перед заключением договора необходимо согласовать условия и подготовить следующие документы:

  • подтверждающие регистрацию участников сделки в качестве индивидуальных предпринимателей: документы, удостоверяющие личность, свидетельства о регистрации или листы записи из ЕГРИП;
  • подтверждающие право собственности индивидуального предпринимателя на недвижимый объект: договор купли-продажи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иные правоустанавливающие документы;
  • подтверждающие применение специальных налоговых режимов (при наличии).

При заключении сделки субаренды арендатор должен предоставить основной договор аренды, а также согласие собственника на субаренду. Согласие собственника на субаренду может быть включено текст основного договора либо оформлено отдельным документом.

Продолжительность аренды ничем не ограничена и устанавливается соглашением сторон, также возможна бессрочная аренда. Срок субаренды не должен превышать срока аренды этого помещения.

Форма и содержание соглашения

Аренда

Сделка между двумя ИП более, чем на один год, должна быть заключена в письменной форме. Для соглашений на меньший период возможна устная форма, но её применение нежелательно, так как при этом в спорных ситуациях не всегда можно однозначно подтвердить волю договаривающихся.

В тексте документа необходимо обратить особое внимание на:

  • предмет сделки;
  • порядок передачи помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия;
  • размер арендной платы и порядок расчетов;
  • последствия действий непреодолимой силы (форс-мажор);
  • ответственность сторон и порядок расторжения.
  1. Предметом сделки является обязанность «предоставить нежилое помещение, находящееся в собственности арендодателя, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение». Необходимо детально указать характеристики данного объекта, чтобы можно было отличить его от других помещений.
  2. Передача помещения и сопутствующего имущества производится на основании акта сдачи-приемки. Необходимо прописать сроки и условия подписания акта, например, «в течение десяти дней с момента подписания настоящего договора» или «не позднее трёх рабочих дней с момента внесения оплаты задатка».
  3. Права и обязанности сторон в целом регулируются действующими нормативно-правовыми актами, поэтому полный список включать в соглашение не обязательно.
  4. Здесь стоит обратить внимание на порядок взаимодействия по контролю за использованием объекта (например, собственник или его представители могут посещать помещение не чаще 1 раза в месяц), право арендатора сдавать помещение в субаренду, получив дополнительное согласие собственника или без него, возможность перестройки, перепланировки или производства улучшений, в том неотделимых.
  5. Под сроком действия понимается продолжительность аренды. Начало срока – сразу после подписания или при наступлении определенных событий, например, подписания акта сдачи-приемки помещения. Если стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы, такая сделка не считается заключенной. Она может устанавливаться как за помещение в целом, так и из расчета за один квадратный метр общей или полезной площади.
  6. Если получатель дохода не является плательщиком налога на добавленную стоимость, это следует указать, приведя необходимое основание со ссылкой на соответствующую статью Налогового кодекса. Можно прописать условие неизменности цены на весь период или порядок её изменения, например, не чаще одного раза в год и не более чем на уровень инфляции.
  7. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы. При этом необходимо отразить, как именно и в какие сроки одна сторона должна проинформировать вторую о таких обстоятельствах и чем они должны быть подтверждены.
  8. Ответственность сторон в общем случае определяется действующим законодательством. В качестве дополнительной ответственности может возлагаться, например, неустойка за несвоевременное внесение платы или обязанность возместить убытки. Сделка расторгается как по нормам законодательства, так и по требованию одной из сторон.

Субаренда

Договор субаренды в целом может соответствовать договору аренды, но при его составлении следует обратить внимание на необходимость указать документы, подтверждающие право арендатора пользоваться данным помещением и согласие на передачу в субаренду.

Государственная регистрация соглашений

Регистрации в установленном законом порядке подлежат любые сделки с недвижимым имуществом, заключенные на срок более 12 месяцев. Срок действия такого договора не должен начинаться раньше даты регистрации сделки. Поэтому обычно на практике предпринимателями заключаются договора на 11 месяцев; они могут действовать с даты подписания.

Для регистрации сделки следует обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) по месту нахождения помещения. Адреса можно узнать на сайте службы, там же можно подать заявление, подписанное электронной цифровой подписью.

Существует возможность отправить документы почтовым отправлением, но в этом случае сделка должна быть удостоверена нотариально. За регистрацией сделки должны обратиться оба участника сделки, предоставив следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • не менее трёх экземпляров договора;
  • правоустанавливающие документы на объект (если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

При подаче документов лично заявители предъявляют документы, удостоверяющие личность. Если заявление направляется почтовым отправлением, необходимо приложить копии таких документов. При подаче заявления, подписанного электронной цифровой подписью, направлять копию не требуется.

В случае, если один из заявителей подаёт заявление через представителя, на него следует оформить нотариально заверенную доверенность. Регистрация сделки осуществляется Росреестром в течение семи рабочих дней при подаче заявления напрямую в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ.

Государственная пошлина за регистрацию сделки составляет 2000 рублей, стороны оплачивают её равными долями – по 1000 рублей каждая.

Если заявители планируют подать заявление через Интернет, им будет нужна квалифицированная электронно-цифровая подпись со специальным сертификатом. Обычная стоимость комплекта, содержащего нужный сертификат, – от 2500 рублей.

Риски при заключении

Основные риски при заключении договора субаренды связаны с наличием согласия собственника на субаренду. В случае его отсутствия возможно расторжение договора субаренды в судебном порядке, а со сторон такого договора собственник может взыскать компенсацию.

Также следует учитывать, что пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для договора субаренды будет невозможно.

В целом риск досрочного расторжения договора субаренды гораздо выше, чем в случае аренды. Условия субаренды тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Поэтому субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.

Индивидуальный предприниматель может заключать договор не только с ИП, но и с физическими и юридическими лицами. Каждая из этих сделок имеет свои особенности.

Временное пользование нежилыми помещениями – это выгодный способ начать серьезный бизнес, не вкладывая большие средства в приобретение недвижимости. Однако, чтобы обезопасить себя от нежелательных последствий, необходимо обеспечить интересы всех участников и совершить предусмотренные законодательством действия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Российское законодательство позволяет любому собственнику сдавать свою недвижимость в аренду, что предумотрено п. 2 ст. 209 ГК РФ. Однако, важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью.

Критерии предпринимательской деятельности

Четкого перечня не существует. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли. Налоговики, в своем письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ указывают, при каких обстоятельствах гражданин должен стать предпринимателем. Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. Есть и другие признаки предпринимательства, перечень которых представлен ниже.

Эти признаки общие, поскольку сложно доказать, с какой целью человек купил дом или квартиру — сдавать в аренду ради дохода или это инвестиция в будущее своего ребенка, чтобы ему было где жить… А пока ребенок растет, имущество сдается в аренду чтобы оправдать его содержанияе и коммунальные расходы.

Как же определить, какой случай передачи имущества в аренду потребует наличия статуса предпринимателя?

Однозначного ответа нет и всё индивидуально. Целесообразно ориентироваться на судебную практику. Если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству, но у него нет необходимости его использовать, он может сдать такое имущество в аренду, что это не является предпринимательством. В этом случае собственнику объекта недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем посуточно и по часам такого жилого помещения. Об этом говорится в Постановлении Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7.

Какие действия гражданина можно рассматривать как предпринимательство:

  • Гражданин купил объект недвижимости специально для того, чтобы сдавать его в аренду и получать прибыль;
  • У гражданина есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или арендаторами недвижимости, заключены договоры;
  • Гражданин ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с объектом недвижимости;
  • Гражданин осуществляет свою деятельность на свой риск. То есть в некоторые месяцы он может не иметь дохода с аренды, либо он может заключить заведомо убыточную сделку, по которой расходы превысят полученный доход;
  • Все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны;
  • Гражданин публикует в социальных сетях информацию о том, что он сдает объект недвижимости в аренду или подает соответствующие объявления в газете;
  • Гражданин привлекает наемный персонал к работе.

Признаки предпринимательской деятельности перечислены в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@.

Отличия сдачи в аренду жилого и нежилого помещения

У гражданина несколько квартир в собственности, которые он сдает в аренду. Нужно-ли ему регистрироваться в качестве предпринимателя?

Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (см. подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере от 2 до 6% с полученного дохода (см. п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?

Многое зависит от того, как такая недвижимость в собственности гражданина. Так, если человек специально купил офисные помещения и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы, а судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?

Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать предпринимателем (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).

Если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как быть в этом случае?

Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

Последствия незаконного предпринимательства

Если налоговики расценят сдачу имущества в аренду как предпринимательство, то составят протокол об административном нарушении (подп. 8 п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство, если извлеченный доход гражданина за весь период аренды недвижимости составит не менее 1,5 млн. руб. (ст. 171 УК РФ).

Арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если арендаторами являются юридические лица или предприниматели, то НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).

Если суд признал деятельность гражданина предпринимательской, ему нужно будет доплатить все предпринимательские налоги за весь период ведения своей деятельности по сдаче имущества. Ситуация усложняется тем, что задним числом вы не сможете выбрать спецрежим налогообложения и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения. Таким образом гражданин, ставший предпринимателем, обязан будет рассчитать, уплатить и отчитаться в ИФНС за НДФЛ и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Но на этом проблемы не заканчиваются…

Если гражданин признан предпринимателем, то налоговики, за весь период предпринимательской деятельности выделят расчетным путем НДС из размера арендной платы по ставке 18% (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Это уменьшит сумму дохода предпринимателя, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не перекроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы НДС (ст. 122 НК РФ). Есть также риск, что от гражданина, признанного предпринимателем, потребуют заплатить страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штрафы (подп. 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 25 и 47 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ).

Глава 2. Управление и эксплуатация объектов недвижимости

2.4 Аренда как метод эффективного управления объекта недвижимости.

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями:

собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в аренду; вести учет и отчитываться перед собственником.

Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности, с другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды.

Основные принципы сдачи в аренду объектов недвижимости или их частей приведены на рис. 2.6.

Рис. 2.6. Основные принципы сдачи в аренду объектов недвижимости

Нормативная база по аренде как сфере своеобразных договорных отношений между арендодателем и арендатором достаточно разработана. Однако аренда как вид предпринимательской деятельности в нормативном отношении урегулирована недостаточно. Прежде всего не разрешен основополагающий вопрос для управляющих компаний об отнесении аренды к основному или побочному (дополнительному) виду деятельности.

К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно квалифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, т. е. вне реализационную. Между тем в управляющих компаниях арендные платежи превышают сумму доходов от всех других видов деятельности.

Для правильного списания расходов и начисления налогов необходимо точно отнести управляющую компанию к соответствующей категории учета и определить основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности. Тем более что многие организации в современных условиях независимо от организационно-правовой формы становятся многопрофильными.

Существует несколько критериев отбора основного вида деятельности: по количеству занятых работающих; удельному весу в общем объеме производства продукции (товаров, услуг); удельному весу в общем доходе. Максимальное значение (в процентах) в соответствии с выбранным критерием определяет основной вид деятельности хозяйствующего субъекта.

Второстепенный вид деятельности — это любая другая деятельность, часть которой в соответствии с выбранным критерием отбора меньше части основного вида деятельности. Каждый хозяйствующий субъект может иметь несколько второстепенных видов деятельности.

Вспомогательный вид деятельности — это деятельность, цель которой — способствовать выполнению основного вида деятельности хозяйствующего субъекта.

Таким образом, если управляющая организация наибольшие доходы получает от сдачи в аренду объектов недвижимости, то исходя из критерия «уровень доходности» этот вид деятельности признается основным с соответствующими изменениями как в бухгалтерском учете, так и в налогообложении.

Как вид предпринимательской деятельности аренда нашла отражение в ОКОНХ.

Целью коммерческого управления объектами недвижимости является извлечение прибыли. Для доверительного управляющего управление арендными отношениями может являться ключевым с точки зрения эффективного управления объектом недвижимости. Хорошо продуманный договор аренды и тщательное решение совместных затрат в процессе арендных отношений могут дать экономию от 5 до 10% затрат без нанесения ущерба репутации доверительного управляющего. С точки зрения арендатора, тщательное определение арендных отношений, особенно на гибком рынке, может помочь избежать по меньшей мере 5–10% стоимости среднесрочной аренды. Одним из основных способов достижения этой цели для управляющей компании является сдача в аренду нежилых помещений. Рассмотрим процесс формирования арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуру. Особое внимание управляющий объектом недвижимости должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта, ибо их величина влияет на эффективный доход не только прямо, но и косвенно, через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы как правило, формируют три группы затрат:

Первая группа затрат Кпл определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указываются номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

(2.1)

где Кпл — коммунальные платежи; Об — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; Зон — затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.

Сдача в аренду нежилых помещений — одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, налогов с владельцев транспортных средств и на приобретение автотранспортных средств.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению), составляют отдельную группу затрат.

Управляющий несет ответственность за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по охране окружающей среды. Возмещение затрат на эти нужды должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав его определяется в соответствии с видом недвижимости:

(2.2)

где — отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части, переданной в аренду):

(2.3)

где— ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

(2.4)

где — балансовая стоимость арендуемого имущества, являющаяся основой расчета обязательных платежей управляющей компании; На. о. — норма амортизационных отчислений в коэффициентах; n1 — норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %; n2 — планируемая прибыль подрядчика, %; n3 — налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества, %; Ним — налог на имущество; — отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Годовая величина платежа Ним определяется умножением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

(2.5)

где Si — площадь земельного участка, приходящаяся на арендуемую площадь помещения, м2; Нзем — нормативная ставка за землю по данному участку; Нуб — плата за уборку территории по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Затраты третьей группы, Зон, связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяются методом калькулирования и могут включать:

1. Прямые затраты (З) на материалы, на аренду офисного помещения или (при наличии собственного офисного помещения) его амортизацию, на амортизацию оборудования, на заработную плату, отчисления во внебюджетные фонды, коммунальные и транспортные расходы на рекламу и пр.

2. Накладные расходы (HP) — стоимость консультационных услуг, услуг аудитора, представительские расходы, расходы на рекламу и пр.

3. Налоги (Н): на имущество, на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и пр.

Сумма затрат Зон управляющей компании на деятельность, связанную с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле

(2.6)

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

При расчете арендной платы используются величины показателей, ставок налогов и иных платежей, устанавливаемых законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это обусловлено необходимостью пересмотра с течением времени лимитной и договорной арендной платы, что должно быть оговорено в договоре аренды.

Дополнительным источником прибыли могут служить услуги, оказываемые арендатором, например создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной офисной техники и мебели.

Потенциальный доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду, без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом.

Значительную часть в структуре регионального бюджета составляют доходы от системы госсобственности. В Санкт-Петербурге, например, арендаторы нежилого фонда и земли в 2005 г. принесли в бюджет 11,387 млрд руб. (из них 1,23 млрд руб. заработаны на аукционах по продаже прав аренды городских участков, 5,2 млрд руб. — на арене городской недвижимости). Из новшеств на рынке аренды намечается отказ от условной единицы и переход на расчеты в рублях.

Сдача в аренду жилья. В отличие от рынка продаж жилой недвижимости рынок аренды более динамичен и чутко реагирует на изменение платежеспособного спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов, а также туристов.

Говоря об аренде жилья как о бизнесе, мы имеем в виду желание владельца получить максимально возможную прибыль, а не приобретение жилья специально для последующей сдачи внаем. Купить, чтобы сдавать в аренду, имеет смысл при наличии «длинных денег» и умении решать массу проблем. Получение максимального дохода связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемости помещений. Развития аренды за счет «доходных домов» России вряд ли следует ожидать.

Как рынок жилья рынок аренды жилой недвижимости имеет свои сегменты: краткосрочной и долгосрочной (год и более). Но существуют и «полярные разновидности» арендных отношений. Это посуточная аренда, предполагающая максимальное участие владельцев в процессе и перепоручение всех забот профессионалам — доверительное управление.

Рассмотрим составляющие арендой ставки на жилые помещения. Постоянный фактор, влияющий на арендную ставку — стоимость жилья на вторичном рынке и тарифы на коммунальные услуги. Понятно, что их рост неминуемо ведет к повышению платы за аренду.

Безусловно, главным в аренде является местоположение, но есть и другие, не менее важные составляющие, от которых напрямую зависит стоимость временного жилья эконом-класса.

Не каждый среднестатистический гражданин может себе позволить снять квартиру в престижном месте. Многие снимают жилье в спальных районах, где одним из главных условий является близость метро. Если от дома до подземки квартиросъемщик может дойти за 10–15 минут, то арендная ставка увеличивается на 800–1400 руб. в месяц. Наличие домофона или кодового замка на входе в подъезд, а также металлическая дверь в квартиру увеличивают арендную ставку еще на 800–1400 руб.

Минимальная меблировка жилплощади — кровать, стол, стулья, холодильник — добавляют еще 800–1400 руб. В отдаленном районе не стоит обставлять квартиру дорогой мебелью и техникой, это не принесет большой прибыли. Да и имущество может быть испорчено арендатором.

Простенький ремонт (поклейка новых обоев, побелка потолков) также играет существенную роль в ценообразовании, он сможет увеличить арендную ставку на 1400–2000 руб. Наличие в квартире телефона позволяет добавить еще 800–1400 руб. В плюс также пойдут застекленный балкон, выходящие во двор окна, охраняемая автостоянка и развитая инфраструктура микрорайона.

Наличие нескольких «повышающих» арендную ставку параметров не обязательно обозначает их арифметическую сумму. Всегда есть некоторый ценовой предел, до которого потенциальный наниматель готов рассматривать предложения.

Не лучшим образом на арендной ставке скажется все то, что может причинить квартиранту беспокойство и неудобство. Это плохое транспортное сообщение, интенсивное движение на проезжей части под окнами, первый или последний этаж, запущенное состояние парадной, долгое отсутствие ремонта, ветхая мебель, беспокойные соседи и пр. Квартиры, сдаваемые на небольшой период или с предоплатой за несколько месяцев, существенно дешевле, чем аналогичное жилье без подобных авансов и на длительный срок.

Один из главных параметров — это район. В табл. 2.2 приведены цены аренды жилья по районам Санкт-Петербурга.

Дефицит доступных недорогих гостиничных мест позволяет владельцем жилых помещений сдавать их в аренду посуточно (т. е. в краткосрочный наем на 5–7 дней). Цены на посуточную аренду в Санкт-Петербурге приведены в табл. 2.3.

Заполняемость посуточного объекта, как утверждают специалисты, 65–70%, при постоянной готовности арендодателя в любое время показать квартиру и не упустить заинтересованного арендатора.

Таблица 2.2

Фактические цены на аренду жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (по данным на сентябрь 2005 г.)

Район

Комнаты

1-комн. кв.

2-комн. кв.

3-комн. кв.

Мин.

Сред.

Мин.

Сред.

Мин.

Сред.

Мин.

Сред.

Цена, руб./мес.

Цена, $/мес.

Цена, $/мес.

Цена, $/мес.

Адмиралтейский

Василеостровский

Выборгский

Калининский

Кировский

Красногвардейский

Красносельский

Московский

Невский

Петроградский

Приморский

Фрунзенский

Центральный

Пригород

Область

Таблица 2.3

Цена на посуточную аренду в г. Санкт-Петербурге

Районы

Комнаты

1-комн. кв.

2-комн. кв.

3-комн. кв.

Спальные

От 270 руб.

От $25

От $35

От $50

Центральные

От 400 руб.

От $30

От $45

От $60

Элитное жилье

От $45

От $60

От $120

Необходимо подчеркнуть, что при любом виде аренды жилых помещений необходимо обязательное заключение договора. Договор аренды между собственником жилья и арендатором (нанимателем) оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать. Неотъемлемой частью договора аренды жилья, как и в случае сдачи коммерческой недвижимости, являются акт сдачи-приемки, а также опись нахо щении имущества, расписки в расчетах между сторонами, протокол, подтверждающий присутствие свидетеля сделки, письменное согласие всех проживающих и др. Основные пункты договора типовые: дата заключения договора; срок действия договора; паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц); цена найма; порядок оплаты по договору (сроки, пени в случае просрочки платежа); штрафные санкции в случае нарушения условий договора; условия расторжения договора; величина залоговой суммы и способы ее использования; согласие всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире).

Договор составляется и подписывается в двух экземплярах, если при сделке присутствует представитель агентства недвижимости, то копия его направляется в агентство.

После подписания договора найма комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования.

Как было сказано выше, собственник квартиры может передать ее в управление риелторской фирме. В этом случае агентство примет на себя все хлопоты по подбору арендаторов, поддержанию в квартире порядка, взиманию платы. Безусловно, доход будет уменьшен на оплату за доверительное управление. В этом случае страхование квартир обязательно.

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос» в Санкт-Петербурге.

Предыдущая

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *