Договор на риэлторские услуги

Содержание

Как правильно подписать договор с агентством недвижимости

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.
  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • на рекламу квартиры;
  • по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

5. Реквизиты сторон

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Приложение к договору – опись документов

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Кто собирает справки?

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность агентства недвижимости

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

9. Ответственность клиента

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

10. Порядок расторжения договора

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

>Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

  • быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

  • бесплатная оценка квартиры;
  • маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
  • поиск покупателя и проведение осмотров;
  • переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
  • проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

  • паспорт;
  • доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

  • паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
  • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
  • разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
  • выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • объект отчуждения;
  • стоимость услуг;
  • сроки действия соглашения;
  • порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

  1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
  2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:

  1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
  2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
  3. оплатить услуги исполнителя;
  4. подписать акт выполненных работ.

Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании:

  1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
  2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
  3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
  4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

  • при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
  • потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
  • обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства. В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

  • сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
  • порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
  • запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
  • штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
  • запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.

Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы. Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами. Мнение эксперта Васильев Олег Борисович Многолетний опыт в разных областях юриспруденции По рассматриваемой в статье теме необходимо понимать две принципиальные вещи. Во-первых, собственник или покупатель нанимает посредника для осуществления сделки по продаже или покупке объекта недвижимого имущества в силу отсутствия возможностей по тем или иным причинам сделать это самостоятельно. Во-вторых, в пределах требований соответствующих положений ГК РФ и Закона о защите прав потребителя, договор, в данном случае, оказание услуг (риэлторских) не может умалять основного принципа Гражданского кодекса — свободы договора.

На практике это означает, во втором аспекте, что в отсутствии принятого и действующего закона о риэлторской деятельности, так называемые типовые договора могут носить только рекомендательный характер. Что открывает возможность для внесения в него правок со стороны клиента по своему усмотрению, но в рамках действующего законодательства (то есть основные моменты, перечисленные в статье выше).

Таким образом, если посредник (риэлтор, риэлторское агентство) настаивает на неизменности договора, невозможности вносить в него какие-либо правки, ссылаясь при этом якобы на закон, то, скорее всего, есть основания не доверять такому лицу (организации) и подумать о вариантах поиска другого. Особенно, в случае категоричности отказа. Впрочем, теоретически, закон вполне допускает обжалование таких отказов через суд. Просто в практическом смысле это не только немалая потеря времени, изначально отношения можно считать испорченными, а результат — малоперспективным.

Первый же аспект сопряжен с тем, что если у собственника/покупателя нет времени, желания, нужных знаний (юридическо-правовых нюансов сделок с недвижимостью, рынка недвижимости) для самостоятельного поиска объекта недвижимого имущества или его продажи, он это делегирует путем заключения договора на оказание соответствующей услуги.
То есть, осуществленная в данном случае работа требует оплаты. Поэтому, такой оговоренный минимум должен в договоре присутствовать (конкретная сумма или фактически понесенные затраты, подтверждаемые документально). Также должны быть описаны и случаи, когда клиент в итоге сам находит покупателя/продавца, чтобы в дальнейшем не возникали на эту тему вопросы. Максимально конкретно стоит отразить составляющие оплаты и сроки.

Что же касается пеней и штрафов, опираться все же следует на действующее законодательство (прежде всего на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, так как это однозначно принимаемый судом критерий).

Таким образом, если у потенциального клиента нет понимания не только рынка недвижимости, но и правовых аспектов заключения договора оказания риэлторских услуг, то дополнительная юридическая проверка у профессионалов будет явно не лишней. Особенно с учетом роста стоимости объектов недвижимого имущества.

+7 (499) 653-64-25Москва >Нужно ли нотариально заверять?

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при заключении договора на риэлторские услуги:

Полезными могут быть такие статьи про договор купли-продажи:

  • Реально ли восстановить договор купли-продажи квартиры, где и как это сделать?
  • Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
  • Нюансы для коммунальной квартиры и общежития: как правильно оформить договор купли-продажи комнаты?
  • Нюансы процедуры регистрации договора купли-продажи.
  • Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире.
  • Что такое акт приема-передачи по договору купли-продажи и как его составить?
  • Как оформить и заключить договор купли-продажи квартиры?
  • Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг

  1. Стороны договора — исполнитель (риэлтор) и заказчик (клиент). На стороне риэлтора может быть — риэлторское агентство либо частный риэлтор. На стороне клиента — юридическое или физическое лицо.
  2. Самый важный аспект — перечень услуг, которые обязуется оказать исполнителю. Услуги должны быть не только поименованы, но и расшифрованы. Например, рекламные услуги — размещение информации об объекте на сайтах, в печатных изданиях, демонстрация объекта потенциальным клиентам; юридические — согласование условий предстоящей сделки, оформление договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., регистрация объекта в юстиции, проверка чистоты сделки; консультационные — помощь в подготовке объекта к продаже, подбор ипотечной программы.
  3. Ни один риэлтор не сможет вам гарантировать продажу, однако, срок договора важен для клиента. Обычно такие сделки заключаются на год, а в случае необходимости продлеваются.
  4. Цена объекта. Ее может установить сам риэлтор своим профессиональным взглядом или же оценщик. Обратите внимание, что риэлторские агентства не оказывают оценочных услуг, для этого нужна лицензия. Агенты по недвижимости стараются цену занизить, дабы быстрее продать. Вы вправе заказать независимую экспертизу рыночной стоимости, а потом размахивать ей перед покупателями. Об оценке недвижимости читайте и еще
  5. Вознаграждение исполнителя. По статистике добрая половина риэлторов указывает в качестве вознаграждения процент от стоимости недвижимости — от 2 до 10%. Возможна и фиксированная цена. Обратите внимание, вознаграждение вы можете платить только по факту совершения сделки или по факту оказания услуг.
  6. Для клиента главный вопрос — как проверить, что риэлтор работает с объектом. Обычно в договоре имеется пункт о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о выполненной работе. Обязательство исполнителя достаточно туманное, в какой форме будет этот отчет, что он будет в себя включать и в какой срок будет предоставлен — те нюансы, которые следует и обсудить, и отразить на бумаге.

Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг

  1. В любом договоре с риэлтором присутствует пункт, по которому вы не можете продать или сдать свой объект самостоятельно. Что это значит — если вы находите покупателя или арендатора сами, то вы должны будете в любом случае заплатить риэлтору вознаграждения, а иногда и штрафные санкции. Исключение — если объект покупает ваш родственник и не ниже цены, которая указана в договоре.
  2. Рынок риэлторских услуг один из самых конкурентонасыщенных. В связи с этим агенты активно практикуют, так называемые «эксклюзивные договоры». Смысл в том, что по условиям такого соглашения вы не имеете права рекламировать свой объект самостоятельно, выставлять объявления на сайтах, обращаться к другим посредникам-агентам. За нарушение такого пункта предусмотрены значительные штрафные санкции. Поэтому, когда вас, условно говоря, раскручивают на подписание такой сделки, подумайте о последствиях.
  3. Не подписывайте договор и не давайте задаток, пока не проверите, что агентство или риэлтор действуют как юридические лица, зарегистрированы в ЕГРЮЛ и осуществляют деятельность законно.

Другие советы

  1. Если вы поручаете агенту от своего имени и за свой счет продавать ваш объект, имейте в виду, что все обязательства по основному договору купли-продажи или аренды ложатся на вас, несмотря на то, что сделку заключает риэлтор.
  2. Обратите внимание на правила по расторжению договора. В типовых формах таких сделок, клиент имеет право в любое время расторгнуть договор, заплатив исполнителю за фактически оказанные услуги и понесенные расходы. Вот здесь и пригодятся подробные отчеты о проделанной работе с подтверждающими документами, например, распечатки с сайтов объявлений, акты осмотра продаваемого объекта.
  3. Перед подписанием дайте почитать документ юристу или стороннему риэлтору.
  4. Все непонятные пункты и сомнительные фразы уточняйте у агента, просите подробно рассказать о последствиях их нарушения.
  5. Как общаться с риелтором
    Как выбрать риэлтора — советы от RegionalRealty.ru

    Вывод
    С риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи!

Продажа квартиры — совсем не легкое дело для продавца.

Кроме мошенников и неадекватных покупателей владельцу недвижимости, выставившему ее на продажу, грозят другие хлопоты.

Это и десятки «пустых» звонков в день как от покупателей, так и от риэлторов, а также юридические сложности при оформлении сделки.

Для того чтобы оградить себя от этих проблем и ускорить продажу жилья продавец может заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг в агентстве или с частным риэлтором.

Также в этой статье Вы сможете скачать образец данного договора.

Права и привилегии агентства

Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:

  1. устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
  2. проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
  3. производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
  4. проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
  5. проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.

О том, как купить квартиру в новостройке без обмана, читайте .

Гарантии и выгода для продавца

Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.

В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.

В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.

Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.

Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.

Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.

Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.

Защита от мошенников

Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.

Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.

Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.

Защита правовых интересов продавца

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

Оценка и позиционирование

Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.

В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:

  • занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
  • завысить цену, что приводит к потерям времени.

Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.

Гарантии и выгода для покупателя

Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.

В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.

А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.

В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.

К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.

Аферы и мошенничество на рынке недвижимости или как купить квартиру без обмана — все это и многое другое .

Советы специалистов

При заключении эксклюзивного договора все права на продажу делегируются одной организации, поэтому выбор подходящего агентства недвижимости — главная задача продавца.

Можно ориентироваться на рекомендации знакомых или рекламу в СМИ.

Если планируется подписание договора с частным риэлтором, нужно убедиться, что у него имеется статус индивидуального предпринимателя, иначе о какой-либо юридической силе подписанного договора говорить не приходиться.

Со стороны агентства договор подписывает руководитель либо уполномоченное им лицо.

Перед подписанием стороны должны обсудить все аспекты соглашения, так как внесение дальнейших поправок потребует перезаключения договора.

Оптимальный срок действия соглашения составляет несколько месяцев с возможностью пролонгации по согласию обеих сторон.

Если покупатель уже найден, то срок действия договора зависит от обстоятельств сделки и может составлять от 2 недель до 1-2 месяцев.

И в заключении советуем Вам посмотреть ролик об особенностях эксклюзивного договора на продажу квартиры:

Обязательные пункты договора

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Очень важно внимательно изучить договор и, если какие-то пункты не устраивают – настаивать на их удалении или изменении. Если спорные пункты компания или человек отказываются убирать, то это должно наводить на подозрения.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора. Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять. Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.

Обязанности и права сторон

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

  • Поиск подходящей квартиры.
  • Организация просмотра жилья.
  • Участие в переговорах о покупке квартиры.
  • .

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Сроки исполнения обязательств

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Расценки за услуги

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента. Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте. В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента. Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Условия расторжения договора

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Лицензирование риэлторов носит добровольный характер. Как доказывает практика, обычно ее имеет не более 10% лиц, которые вообще занимаются такой деятельностью. С другой стороны, если лицензия есть – это хороший признак.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

В качестве доверенности может выступать и другой документ. Например, устав, дающий право подписи только директору/владельцу или протокол собрания учредителей, на котором принято решение, что представлять компанию будет то или иное лицо.

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Пример: В обычной ситуации клиент должен заплатить компании 5% от стоимости жилья. В случае с эксклюзивным обслуживанием размер комиссии снижается до 2%. Если предположить, что квартира стоит 4 миллиона рублей, то в первом случае человек заплатит 200 тысяч рублей, а во втором 80 тысяч рублей. Экономия, при согласии на эксклюзивное обслуживание, составит 120 тысяч рублей, что очень существенно. Договор с риэлтором может быть проблемным сам по себе, не говоря уже про сделку купли-продажи. Рекомендуется обращаться к опытным юристам, которые смогут сопровождать сделку на всем ее протяжении, начиная с заключения договоренностей с риэлтором и заканчивая оформлением права собственности. Специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах, которые нужно учитывать, и они же будут отстаивать интересы клиента при дальнейшем сотрудничестве. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Договор на оказание риэлторских услуг по поиску нежилого помещения для его аренды

Договор на оказание риэлторских услуг по поиску нежилого помещения для его аренды

г.

, в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Агентство», с одной стороны, и , в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Заказчик», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Агентство обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по поиску, для последующей аренды, недвижимого имущества — нежилого помещения, соответствующего следующим характеристикам:

город — ;

район города — ;

возможные этажи расположения — ;

площадь помещения — кв. м;

количество комнат — ;

наличие телефона — ;

наличие линии Интернет — ;

наличие парковочных мест — ;

ориентировочная стоимость жилого помещения — ;

,

а Заказчик обязуется своевременно оплатить оказанные услуги согласно Соглашению о стоимости оказанных услуг.

1.2. В процессе исполнения настоящего Договора Заказчик имеет право изменить исходные требования к нежилому помещению в форме.

1.3. Обязательства Агентства по настоящему Договору считаются выполненными в полном объеме и надлежащим образом при заключении Заказчиком договора аренды нежилого помещения, предложенного Агентством.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Заказчик обязан:

— лично являться или обеспечивать явку своего представителя на показ нежилого помещения во время и в место, сообщенные ему Агентством;

— до момента выполнения Агентством своих обязательств по Договору вступать в контакт с собственниками или представителями собственников нежилых помещений, предложенных Агентством, только в присутствии представителя Агентства или с согласия Агентства;

— представлять Агентству полную информацию о контактах с собственниками или с представителями собственников нежилых помещений, найденных Агентством, если таковые состоялись без присутствия представителя Агентства;

— при достижении согласия на заключение договора аренды нежилого помещения подписать договор аренды с Арендодателем, предложенным Агентством, в присутствии представителя последнего;

— после заключения договора аренды недвижимого имущества оплатить услуги Агентства;

— оплатить фактически оказанные услуги Агентства в случае невозможности исполнения настоящего Договора, возникшей по вине Заказчика;

— в полном объеме в установленные Договором сроки оплатить стоимость оказанных услуг;

— выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором.

2.2. Заказчик вправе:

— предъявлять претензии к Агентству в соответствии со сроками, предусмотренными действующим законодательством РФ;

— запрашивать у Агентства любую относящуюся к предмету Договора документацию и информацию;

— отказаться от исполнения настоящего Договора при условии оплаты Агентству фактически понесенных им расходов.

2.3. Агентство обязано:

— провести поиск нежилого помещения, соответствующего требованиям Заказчика, с использованием компьютерной базы данных, собственной картотеки, печатных средств массовой информации и электронной базы данных сети Интернет;

— организовать просмотр Заказчиком тех нежилых помещений, которые он выберет из предложенных Агентством;

— организовать присутствие своего представителя на переговорах о заключении договора аренды между собственником нежилого помещения и Заказчиком;

— после предварительного показа нежилого помещения Заказчику предоставить комплект документов, достаточных для заключения договора найма нежилого помещения;

— оказывать информационные услуги Заказчику по вопросу заключения договора аренды нежилого помещения;

— организовать заключение договора аренды нежилого помещения;

— выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором.

2.4. Агентство вправе:

— привлекать к оказанию услуг третьих лиц, оплату их услуг осуществлять самостоятельно;

— при необходимости потребовать от Заказчика внесения предоплаты за оказываемые услуги;

— отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору при условии полного возмещения Заказчику убытков.

3. Стоимость и порядок оплаты оказанных услуг

3.1. Стоимость услуг Агентства составляет % от размера месячной платы за нежилое помещение.

3.2. Окончательный расчет стоимости производится в Соглашении о стоимости оказанных услуг к настоящему Договору.

3.3. Оплата производится единовременно, на основании Акта оказанных услуг и Соглашения о стоимости оказанных услуг, путем .

3.4. Заказчик производит оплату в течение после предоставления Агентством Акта оказанных услуг и Соглашения о стоимости оказанных услуг.

3.5. В случае неподписания Заказчиком Акта оказаных услуг и непредставления возражений на акт в течение дней услуги считаются выполненными в полном объеме.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За просрочку оплаты оказанных услуг Заказчик выплачивает Агентству пени в размере % от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки по письменному требованию Агентства.

4.3. В случае невозможности исполнения настоящего Договора, возникшей по вине Заказчика, оплатить услуги Агентства в сумме .

4.4. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, если это неисполнение явилось следствием причин непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить доступными средствами.

4.5. Стороны обязаны поставить друг друга в известность о наступлении форс-мажорных обстоятельств в течение трех рабочих дней с момента их наступления и определить путем переговоров возможные способы преодоления возникших обстоятельств.

4.6. В случае заключения Заказчиком договора аренды нежилого помещения, предложенного Агентством, без участия Агентства, в течение дней после просмотра нежилого помещения Заказчик обязуется выплатить штрафную неустойку в размере рублей.

5. Порядок разрешения споров

5.1. В случае возникновения споров по вопросам выполнения настоящего Договора Стороны примут все меры к их решению путем переговоров. При невозможности достижения договоренностей все споры подлежат рассмотрению в суде и решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Прочие условия

6.1. Договор действует с момента подписания в течение .

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон договора.

6.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую правовую силу, по экземпляру для каждой из Сторон.

6.4. Во всем, что не нашло отражения в договоре, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Агентство Заказчик

М. П.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *